Quanto chiedono Ingegneri, Architetti e Geometri per redigere un attestato di prestazione energetica? La media italiana, per un appartamento tipo da 79 mq, è di 120 euro. La cifra emerge da un’indagine realizzata da ProntoPro.it, che ha preso in esame i prezzi sul mercato a dicembre dello scorso anno in 20 capoluoghi italiani.

Come si può apprezzare dalla tabella sintetica realizzata a valle dell’indagine, esistono variazioni anche sensibili nei costi per la redazione di un APE tra città a città. A Roma, per esempio, il prezzo richiesto mediamente da un certificatore energetico sale a 141 euro, a Milano 138 e a Trento 136. Le offerte più economiche per la prestazione di un tecnico che, ricordiamolo, prevede obbligatoriamente un sopralluogo sull’immobile da certificare, l’attività di calcolo e la trasmissione dei dati, le troviamo in Calabria, Campania e Basilicata. A Catanzaro un tecnico chiede meno di 110 euro per produrre un attestato di prestazione energetica: non siamo ai livelli (scandalosi) di Groupon ma poco ci manca! Sotto la stessa soglia si trovano anche Frosinone e Massa Carrara, mentre ancora meno chiedono i tecnici di Imperia dove, per rimanere sulla piazza, il certificatore energetico chiede 104 euro.

Anche a Napoli e a Potenza i prezzi per la redazione di un attestato di prestazione energetica sono bassissimi: 113 euro. Citando nientepopodimeno che Iva Zanicchi, possiamo dire che Il prezzo è giusto?

SCARICA IL PDF CON I PREZZI MEDI DELLA CERTIFICAZIONE ENERGETICA NELLE CITTÀ ITALIANE (fonte ProntoPro.it)

“No”, risponde deciso Domenico Pepe, ingegnere progettista dello Studio Pepe + Partners, esperto di efficienza energetica ed autore tra l’altro del manuale sulla riqualificazione energetica e ambientale degli edifici scolastici. “Prima dell’emanazione dei decreti attuativi della legge 90/2013 il prezzo appena accettabile era di 160 euro”. Ma con le nuove disposizioni in vigore dal 1° ottobre dello scorso anno “i contenuti dell’APE sono stati radicalmente cambiati”, continua Pepe. “Oggi il certificatore energetico professionista, oltre alla responsabilità delle proprie dichiarazioni passibili di sanzioni salatissime (da 700 a oltre 4.000 euro) anche disciplinari, deve realizzare sopralluoghi e valutazioni molto più severe che in passato. La revisione della norma UNI/TS 11300 del 2014 al paragrafo 11.1.3 non riporta più la tabella semplificata delle Maggiorazioni percentuali relative alla presenza di ponti termici che era presente nella versione del 2008; questo comporta una modifica sostanziale alla modalità di calcolo con un importante onere aggiuntivo nelle valutazioni energetiche dovendo inserire manualmente tutti ponti termici della struttura”.

Ma non è finita qui. “Mentre per le strutture esistenti l’incidenza dei ponti termici è ridotta”, spiega Pepe, “per le nuove costruzioni questi possono avere un peso notevole sul fabbisogno complessivo infatti negli edifici nZEB è necessario che tutti i ponti termici siano fortemente attenuati. Negli edifici di nuova costruzione infatti vige anche un’ulteriore obbligo derivante dall’applicazione del DPR 59/2009 all’art. 4 comma 17 per cui è necessaria la verifica dell’assenza di condensa superficiale”.

E allora, quanto potrebbe essere un prezzo congruo per assicurare la giusta qualità delle certificazioni energetiche? “In un’ipotesi strettamente conservativa, considerando un’ora di lavoro per il sopralluogo (obbligatorio secondo il decreto del 26 giugno 2015 – comma 6) e due per la preparazione della documentazione e l’invio, aggiungendovi gli extra costi amministrativi e le responsabilità per dichiarazioni mendaci”, calcola l’ing. Pepe, “è impensabile non richiedere almeno 250-280 euro per un appartamento di 80mq”. Ovviamente occorre considerare la complessità della situazione e l’ampiezza dell’immobile ma, in ogni caso, siamo piuttosto lontani da prezzi congrui.

Alcuni ordini professionali si sono occupati fattivamente della questione, come per esempio gli Ingegneri di Milano che hanno realizzato una proposta di calcolo del prezzo per la redazione di un APE (attestato di prestazione energetica).

“Il consumatore, oggi, è molto più attento alla certificazione energetica rispetto al passato, in quanto ha compreso l’influenza della prestazione energetica per il reale risparmio sulle spese della propria abitazione”, sottolinea Marco Ogliengo, CEO di ProntoPro.it che ha commissionato l’indagine.

Con l’introduzione dell’obbligo di certificare la prestazione energetica degli edifici, nei casi di locazione, compravendita e per accedere agli sgravi fiscali per le ristrutturazioni volte al conseguimento di risparmio energetico, la figura professionale del certificatore energetico è sempre più richiesta … ma con dei prezzi del genere, ci chiediamo, vale la pena lavorarci. Lasciate un vostro commento e apriamo un dibattito.

Il manuale del consulente e del certificatore energetico

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L’efficienza energetica in edilizia rappresenta un punto di arrivo per progettisti e addetti ai lavori dei giorni d’oggi; le più avanzate tecniche progettuali e le normative vigenti in materia vedono nell’efficienza energetica il punto di partenza per il futuro…

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Il professionista tecnico (ingegnere ed architetto) è tenuto a pagare INARCASSA anche in riferimento alla convegnistica in materia tecnica, ad esempio per aver esercitato l’attività di relatore ad un convegno.

I proventi da attività riconducibile a competenze ingegneristiche, come ad esempio la convegnistica su sicurezza e prevenzione incendi, sono infatti pienamente soggetti alla contribuzione INARCASSA. I giudici della Cassazione, mediante la recente sentenza 1347 del 26 gennaio 2016, hanno dato ragione alla Cassa di previdenza privata professionale ritenendo superato il vecchio orientamento di legittimità che limitava la contribuzione per le somme ricavate dall’attività tipica della professione (come ad esempio il progetto, i rilievi geometrici e di estimo).

Secondo il precedente orientamento della Corte di Cassazione (affermatosi tra il 2010 e il 2012), con precipuo riferimento alla previdenza di ingegneri e architetti, “l’imponibile contributivo va determinato alla stregua dell’oggettiva riconducibilità alla professione dell’attività concreta”, anche al di là delle esclusive e delle riserve.

Nel 2012 sarebbe poi arrivata la svolta tramite la sentenza della Cassazione 14684/2012, la quale delineava e riscriveva in maniera più ampia la proiezione delle attività di un ingegnere o di un architetto, valicando la linea di confine delle competenze collegate alle riserve (come la progettazione). Gli ingegneri e gli architetti che esercitano la libera professione con carattere di continuità e di effettività sono dunque obbligati a iscriversi a INARCASSA e a versare i contributi sull’imponibile riferito non solo alle attività tipiche ma anche quelle “connesse”. La conferma del consolidamento di questo orientamento è giunta proprio questa settimana con la sopracitata pronuncia.

Nel caso di specie la Cassazione, per sottolineare il mutamento d’orientamento, fa riferimento all’obbligatorietà dell’iscrizione all’albo degli Ingegneri, per la quale è irrilevante che le competenze acquisite influiscano in concreto sull’attività svolta, e afferma che l’imponibile contributivo deve essere determinato alla stregua dell’oggettiva riconducibilità alla professione dell’attività svolta, quindi, devono considerarsi ricomprese anche l’esercizio delle competenze in attività atipiche ma pur sempre rientranti nell’esercizio della professione. Nel caso concreto, l’ingegnere, oltre il suo lavoro di Vigile del Fuoco, teneva seminari e conferenze ed effettuava pubblicazioni, tutti aventi ad oggetto particolarità dell’ingegneria.

Regime forfetario dei professionisti tecnici dopo la Legge di Stabilità

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Bonus Mobili: il 2016 è l’anno in cui questa specifica detrazione assume una particolare importanza. Sono infatti 2 le tipologie di Bonus previste dal legislatore italiano per questi 12 mesi. La Legge di Stabilità 2016 (Legge 28 dicembre 2015, n. 208) ha infatti introdotto nell’ordinamento un Bonus mobili ai fini IRPEF a favore delle giovani coppie under 35. Al fine di poter usufruire del trattamento agevolativo è necessario che si verifichino un a serie di condizioni concomitanti. Ad esporle con precisione in questi giorni è stato Massimo Pipino attraverso una “breve” emessa da AGEFIS (Associazione dei Geometri Fiscalisti). Ecco la lista dei requisiti:
– l’età di almeno uno dei due componenti il nucleo famigliare non deve essere superiore ai 35 anni;
– l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale deve avvenire nel periodo compreso tra il 1º gennaio ed il 31 dicembre 2016;
– il nucleo familiare deve essere stato costituito da almeno 3 anni.

Leggi anche Bonus Mobili 2016: i nodi da sciogliere per le giovani coppie.

Il bonus è costituito da una detrazione ai fini IRPEF pari al 50% della somma spesa per l’acquisto di mobili da utilizzare nell’immobile acquistato che deve essere ripartito in 10 quote annuali di pari importo su di un ammontare complessivo non superiore a 16mila euro. La detrazione riguarda esclusivamente l’acquisto di mobili da destinare ad arredo e non l’acquisto di elettrodomestici. Tale beneficio non è cumulabile con il bonus relativo ai lavori di recupero edilizio.

Ricordiamo che il Bonus mobili e arredi 2016 consta anche della tipologia classica di detrazione: ovverosia la misura è valida anche a favore di quanti realizzeranno interventi di ristrutturazione edilizia rientranti tra quelli compresi nella detrazione del 50% sull’imponibile IRPEF. Essa consente di portare in detrazione sulla propria dichiarazione dei redditi fino al 50% delle spese per l’acquisto di mobili destinati ad arredare l’unità immobiliare oggetto dei lavori o le parti comuni del condominio fino a una spesa massima di 10mila euro, rimborsabili in 10 rate annue di pari importo.

Per approfondire tutti i temi legati al Bonus mobili e arredi 2016 tramite la pubblicazione di chiarimenti e link agli articoli di approfondimento sui diversi casi che possono verificarsi, suggeriamo di consultare la nostra Pagina speciale dedicata.

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Nei precedenti articoli abbiamo esaminato le caratteristiche generali del Bando INAIL, i requisiti che devono essere rispettati dai beneficiari e gli interventi ammessi e non ammessi all’agevolazione.

Ora andiamo ad esaminare in dettaglio l’entità del contributo e le eventuali soglie che devono essere rispettate.

Le aziende, presentando domanda all’INAIL, possono ottenere un contributo in conto capitale pari al 65% dell’investimento e sino ad un massimo di € 130.000,00. Nel calcolo del contributo non deve essere considerata l’IVA in quanto il contributo spetta solo sulle spese al netto di Iva.

Il bando precisa inoltre che il contributo minimo ammissibile è pari ad € 5.000,00, di conseguenza solo progetti con importi superiori a € 7.700,00 (circa) possono essere presentati.  Tale limite non deve essere rispettato nel caso di progetti per l’adozione di modelli organizzativi e di responsabilità sociale (per imprese fino a 50 dipendenti).

Leggi anche l’articolo INAIL, Bando ISI 2015: i requisiti da rispettare per partecipare.

Vi è inoltre una particolarità da considerare per i progetti che hanno ad oggetto la sostituzione di macchinari. Infatti se il progetto prevede l’acquisto di nuovi macchinari in sostituzione di vecchi obsoleti, il contributo spettante deve essere calcolato considerando anche il prezzo di vendita del macchinario vecchio.

In particolare ci si può trovare di fronte a due situazioni:
– prezzo di vendita superiore al 35% dell’investimento complessivo: in questo caso il contributo viene decurtato della somma pari alla differenza tra l’importo della vendita e la quota parte di progetto a carico dell’azienda;
– prezzo di vendita pari o inferiore al 35% dell’investimento complessivo: non viene effettuata nessuna decurtazione e l’azienda beneficia comunque del 65% del contributo.

Si ricorda che il bando precisa che la vendita o la permuta di macchinari vecchi è ammessa solo qualora tali macchinari siano conformi alle direttive comunitarie, in caso contrario il bene obsoleto deve essere obbligatoriamente rottamato.

Oltre alle spese riferite direttamente all’investimento, sono ammesse ad agevolazione anche le spese tecniche (es.: spese perizia giurata, certificazioni, direzione lavori, collaudi ecc..). Tali spese tecniche sono ammesse a contributo entro il limite massimo del 10% dell’investimento complessivo. Per quanto riguarda il costo della perizia giurata, l’importo massimo del contributo è pari ad € 1.500,00.

Per maggiori dettagli sull’entità del contributo e sulle soglie da rispettare si rimanda agli allegati 1,2 e 3 del bando.

Per info e consulenze in materia consulta il sito jpmservice.it.

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È entrata  in vigore, a maggio, la legge n. 68/2015 che rinnova lo scenario della responsabilità ambientale per le imprese le quali, pur in diversi settori e classi dimensionali, sono esposte al rischio di incidente con ricadute negative sull’ambiente. Cineas – Consorzio universitario non profit fondato dal Politecnico di Milano e scuola di formazione manageriale in risk management- propone un percorso di specializzazione per qualificare i  professionisti in grado di sviluppare i piani di prevenzione più appropriati.

Il ruolo professionale. Il risk manager ambientale è specializzato nell’identificare le potenziali fonti inquinanti, mappare le caratteristiche delle strutture (ad esempio la tipologia degli edifici), i processi e le strumentazioni utilizzate per poi ipotizzare degli scenari di rischio nel caso in cui accada un incidente. In questa valutazione l’environmental risk manager deve tener conto del contesto in cui è collocata l’azienda (ad esempio: le caratteristiche del territorio e il livello di urbanizzazione). Il suo obiettivo sarà, quindi, di minimizzare l’impatto di un eventuale incidente sul business aziendale.

Il percorso di specializzazione Cineas. Per la formazione del risk manager dell’ambiente Cineas organizza il master Environmental risk assessment and management che giunge quest’anno alla sua nona edizione.

Il corso si sviluppa in 80 ore che si svolgeranno, ogni venerdì, dall’11 marzo al 20 maggio 2016. Le lezioni si terranno al Politecnico di Milano (in Piazza Leonardo Da Vinci, 32 a Milano). Il master è organizzato in moduli che approfondiscono le diverse tipologie di rischio ambientale (suolo, aria e acqua), vengono affrontati i profili giuridici, si illustrano le principali coperture assicurative e viene proposta una rassegna delle procedure di bonifica. Ogni docente associa ad una parte teorica molto accurata una serie di casi pratici esemplificativi. Il master si rivolge a professionisti di: imprese industriali, compagnie di assicurazione, società di brokeraggio, studi legali, società di consulenza e aziende di bonifica e ripristino.

Borse di studio e agevolazioni. Per iscriversi al corso Cineas c’è tempo fino al 26 febbraio 2016. La quota d’iscrizione al master è di 2.000 Euro (IVA esente). Uno sconto del 10% è riservato a coloro che si iscrivono entro il 12 febbraio 2016. Per ulteriori informazioni ed iscrizioni clicca qui.

Danno e responsabilità in base ai più recenti aggiornamenti normativi. In base alla nuova disciplina –introdotta dalla legge 68/2015- tutte le società che svolgono attività con potenziale impatto sull’ambiente devono considerare gli effetti dell’istituzione dei nuovi delitti contro l’ambiente sulla propria struttura, aggiornando i modelli organizzativi e predisponendo le opportune procedure di prevenzione.

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Cineas, scuola di formazione manageriale nella gestione del rischio e del sinistro

Cineas è il Consorzio universitario non profit, fondato dal Politecnico di Milano nel 1987, con la mission di:

• diffondere cultura e formazione manageriale nella gestione globale dei rischi e dei sinistri;
• creare nuove competenze e professionalità altamente specializzate;
• essere la cerniera tra il comparto assicurativo, il settore industriale, le istituzioni, l’area della sanità e il mondo accademico.   

Oggi il Consorzio annovera 58 soci di cui 6 atenei, primarie compagnie di assicurazione, associazioni di categoria, studi professionali, broker e il mondo industriale. Dalla sua costituzione, Cineas ha formato circa 2000 manager del rischio che rivestono ruoli di prestigio nelle principali aziende industriali e sanitarie del mercato.

Attualmente, Cineas organizza 8 master annuali: Risk engineering e risk management nelle imprese, Bank and Insurance financial risk management, Environmental risk assessment and management, Loss adjustment basic on line, Loss adjustment advanced, Expert loss adjuster, Hospital risk management e Life Skills.

Inoltre, sui temi del risk management e della gestione dei sinistri, il Consorzio sviluppa percorsi formativi ad hoc progettati su misura in base alle esigenze dell’azienda cliente.

La faculty Cineas è composta da circa 250 professionisti provenienti sia dal mondo accademico che da quello aziendale e consulenziale.   

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Tempi certi per la conferenza dei servizi, semplificata e telematica e nuove norme specifiche in materia di SCIA che introducono o moduli standardizzati in tutta Italia: queste due tra le novità principali presentate in via preliminare nell’ultimo Consiglio dei Ministri, in attuazione della riforma della Pubblica Amministrazione, con precipuo riferimento agli ambiti che più interessano ai lettori di Ediltecnico.

Viene introdotta la conferenza dei servizi semplificata: quest’ultima non prevederà riunioni fisiche, ma soltanto l’invio dei documenti per via telematica e la conferenza simultanea con riunione (anche telematica) che si svolgerà solo quando strettamente necessaria. In entrambi i casi si considera acquisito l’assenso delle amministrazioni che non si sono espresse. Il tempo massimo di risposta previsto è di 5 mesi.

In attesa che venga confermato il testo, si evidenzia la tripartizione della conferenza dei servizi in:
– istruttoria, per effettuare un esame contestuale degli interessi pubblici coinvolti in un procedimento amministrativo, ovvero in più procedimenti amministrativi connessi, riguardanti medesime attività o risultati;
– decisoria, quando la conclusione positiva del procedimento è subordinata all’acquisizione di più pareri, intese, concerti, nulla osta o altri atti di assenso, comunque denominati, resi da diverse amministrazioni, inclusi i gestori di beni o servizi pubblici;
– preliminare, per progetti di particolare complessità e di insediamenti produttivi di beni e servizi, su motivata richiesta dell’interessato, corredata, in assenza di progetto preliminare, da uno studio di fattibilità, prima della presentazione di una istanza o di un progetto definitivo, al fine di verificare quali siano le condizioni per ottenere, alla loro presentazione, i necessari pareri, intese, concerti, nulla osta o altri atti di assenso, comunque denominati.

Per un focus analitico sulle modifiche intercorse in materia di conferenza dei servizi consigliamo la lettura dell’approfondimento elaborato dalla nostra esperta in diritto degli enti locali, Antonella Mafrica: scarica qui il pdf con la comparazione tra vecchia norma e disciplina aggiornata.

I due decreti legislativi, quello sulla SCIA e quello sul riordino della conferenza dei servizi, vanno osservati in stretta interconnessione tra di loro. È dal loro intreccio che scaturisce la vera novità che il Governo ha voluto introdurre, spiega infatti il ministro della pubblica Amministrazione Marianna Madia: “Oggi di fatto le cose si possono fare con SCIA solo formalmente, poi hanno una serie di sub-procedimenti che necessitano di autorizzazioni espresse. La novità è che il cittadino presenta un modulo che è lo stesso in tutta Italia in un unico ufficio dell’amministrazione, che non può richiedere altri documenti rispetto a quanto previsto in quel modulo e sarà quell’ufficio a convocare la conferenza dei servizi. Avendo dato alla conferenza dei servizi tempi certi, abbiamo certezza che anche il meccanismo della SCIA giri, e dia al cittadino certezza di tempi”.

Per rimanere aggiornato in tempo reale sulle novità contenute nella Riforma della Pubblica Amministrazione (e non soltanto) iscriviti alla newsletter quindicinale di Ediltecnico.

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Tutti sanno che la Giustizia Amministrativa ha due gradi di giudizio: il Tribunale Amministrativo Regionale e il Consiglio di Stato.  Ma se anche il secondo e ultimo grado di giudizio non soddisfa le legittime aspettative del ricorrente, possiamo intervenire? Si, possiamo farlo: ci sono casi in cui tali possiamo procedere all’ impugnazione sentenze del Consiglio di Stato.

Infatti, l’articolo 106 del Codice di procedura amministrativa stabilisce che «le sentenze dei Tribunali amministrativi regionali e del Consiglio di Stato sono impugnabili per revocazione nei casi e nei modi previsti dagli articoli 395 e 396 del codice di procedura civile».

La giurisprudenza è costante nel ritenere che l’istituto della revocazione è un rimedio eccezionale che non può convertirsi in un terzo grado di giudizio (Consiglio di Stato, Sez. VI, 18 marzo 2014, n. 1334).

In particolare l’articolo 395, comma 1, n. 4, del Codice di procedura civile prescrive che la revocazione è ammissibile «se la sentenza è l’effetto di un errore di fatto risultante dagli atti o documenti della causa», specificando che «vi è questo errore quando la decisione è fondata sulla supposizione di un fatto la cui verità è incontrastabilmente esclusa, oppure quando è supposta l’inesistenza di un fatto la cui verità è positivamente stabilita, e tanto nell’uno quanto nell’altro caso se il fatto non costituì un punto controverso sul quale la sentenza ebbe a pronunciare».

La giurisprudenza ritiene che perchè sussista errore di fatto revocatorio e conseguente abbaglio dei sensi del giudice, cioè perchè possiamo procedere all’ impugnazione sentenze del Consiglio di Stato devono esserci, contestualmente, tre requisiti:

a) attinenza dell’errore a un punto non controverso e sul quale la decisione non abbia espressamente motivato;

b) «pura e semplice errata od omessa percezione del contenuto meramente materiale» di atti ritualmente prodotti nel giudizio, «la quale abbia indotto l’organo giudicante a decidere sulla base di un falso presupposto di fatto, facendo cioè ritenere esistente un fatto documentalmente escluso o inesistente un fatto documentalmente provato»;

c) valenza decisiva dell’errore sulla decisione essendo necessario che vi sia «un rapporto di causalità tra l’erronea supposizione e la pronuncia stessa» (Consiglio di Stato, Sez. VI, 4 giugno 2015, n. 3895).

Devono, invece, ritenersi vizi logici e dunque errori di diritto quelli consistenti nell’erronea interpretazione e valutazione dei fatti e, più in generale, delle risultanze processuali (Consiglio di Stato, Sez. V, 21 ottobre 2010, n. 7599; Id., Sez. VI, 5 settembre 2011, n. 4987).

In definitiva, «mentre l’errore di fatto revocatorio è configurabile nell’attività preliminare del giudice di lettura e percezione degli atti acquisiti al processo, quanto alla loro esistenza ed al significato letterale» esso non ricorre, tra l’altro, «nell’ipotesi di erroneo, inesatto o incompleto apprezzamento delle risultanze processuali», che può dare luogo «se mai ad un errore di giudizio, non censurabile mediante la revocazione» (Consiglio di Stato, Adunanza plenaria, 10 gennaio 2013, n. 1).

Le detrazioni fiscali per la casa 2016

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Con il regolamento UE n.575/2013 relativo ai requisiti prudenziali per gli enti creditizi e le imprese di investimento ha modificato il regolamento UE 648/2014 sono state sostituite le disposizioni della circolare della Banca d’Italia n. 263/2006.

L’elemento essenziale per garantire la stabilità dell’industria bancaria  è rappresentato dalla trasparenza e dalla corretta valutazione degli immobili.

E’ sorta quindi l’esigenza di introdurre una serie di criteri di omogeneità sia in riferimento agli indicatori di superficie e volume, sia alle metodologie di valutazione da adottare cercando di innalzare il livello di professionalità dei periti incaricati alla valutazione.

Il documento preso in esame è quindi finalizzato a rispondere ai principi introdotti dal regolamento dell’Unione Europea tenendo conto delle versioni più aggiornate degli standard di valutazione internazionali (International Valuation Standards IVS e European Valutation Standards EVS) nonché del Codice delle Valutazioni Immobiliari in considerazione della realtà nazionale(1).

L’obiettivo è valutare un immobile determinando un valore di mercato attraverso processi e metodi definiti, attraverso periti valutatori che seguono un determinato codice di condotta, utilizzando metodi riferiti agli standard internazionali  quali: il metodo del confronto di mercato, il metodo finanziario ed il metodo dei costi.

Le linee guida contengono inoltre indicazioni sul riesame delle valutazioni svolte dal valutatore ad opera di altro perito che deve esercitare un giudizio imparziale (2).

REQUISITO 1 – VALORE DI MERCATO

Il Regolamento UE 575/2015 definisce all’art.4 comma 1 il valore di mercato come:

“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in una operazione volta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza essere soggetta a costrizioni”

Il regolamento UE analizza quindi la definizione asserendo che:

– per importo stimato … si riferisce ad un prezzo in termini monetari pagabile per il bene in una operazione alle normali condizioni di mercato e cioè il miglior prezzo che il venditore può ragionevolmente ottenere ed il prezzo più vantaggioso che l’acquirente possa ottenere.(3)
– un bene …. Va analizzato l’immobile con tutte le caratteristiche di qualsiasi natura.
– verrebbe venduto…. Trattasi di una stima e non il prezzo di vendita predeterminato o effettivo.
– alla data della valutazione ….. La valutazione di un immobile riflette le circostanze correnti del mercato e non situazioni passate o future.
– tra un acquirente consenziente …. Un acquirente ipotetico e non quello effettivo.
– e un venditore …. Un venditore ipotetico e non quello effettivo.
– in condizioni di eguaglianza …. Si deve presumere che i soggetti non abbiano relazioni tra loro e che agiscono in modo indipendente(4).
–  dopo una adeguata promozione commerciale…. Dove il bene viene collocato sul mercato affinché venga ceduto al miglior prezzo ragionevolmente ottenibile.
– nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa … si deve presupporre che i soggetti consenzienti siano ragionevolmente informati  circa la natura e le caratteristiche dell’immobile , le sue potenzialità e lo stato di mercato alla data della valutazione(5).
– e senza costrizioni …. Si deve presumere che le parti siano motivate a portare a buon fine l’operazione, ma non costrette.

In particolare il valore di mercato non può corrispondere al prezzo in quanto quest’ultimo può risultare condizionato da circostanze specifiche quali necessità soggettive di vendere od acquistare ecc. (EVS 2012 – EVS 1 punto 5.3.2).

REQUISITO 2 CODICE DI CONDOTTA DEI PERITI

REQUISITO 3 – PROCEDURE E METODI DI VALUTAZIONE

– I metodi di valutazione sono gli strumenti attraverso i quali si giunge alla formulazione quantitativa della valutazione. Applicano procedimenti ripetibili e uniformi, che si basano sulla rilevazione dei dati immobiliari, sull’analisi quantitativa e sulla verifica dei risultati evitando in tal modo errori e complicazioni impreviste.

Il valore (nella versione del 2011 c’era scritto prezzo) di mercato di un immobile può essere espresso in funzione delle caratteristiche tecniche ed economiche dell’immobile.

Definizione secondo le linee guida 2015:

“il prezzo di mercato è rappresentato dal prezzo di compravendita , dal canone di affitto,dal canone di leasing, dal canone superficiario ecc. espressi dal mercato immobiliare.” attenzione a quanto invece dice l’IVS 2013

“il prezzo è la quantità richiesta, offerta o pagata per un bene.”

Il tavolo tecnico ha optato nella definizione di prezzo per restringere il concetto di prezzo al solo importo pagato alle sole condizioni previste dalla definizione di valore di mercato.

Di fatto l’Italia ha deciso di non considerare la domanda e l’offerta optando per un solo dato, perchè quel solo dato consente di sopravvivere al solo metodo di confronto che conoscono e che con il quale da oltre 20 anni si scontrano con la realtà.

Il metodo valori immobiliari segue e rispetta fedelmente Il Regolamento UE 575/2015  che definisce all’art.4 comma 1 il valore di mercato come:

“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in una operazione volta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza essere soggetta a costrizioni”.

Analisi della definizione
Il Metodo ValoriImmobiliari tiene conto dello stato di manutenzione, della classe energetica  e del livello di piano  degli immobili presi per la comparazione:
– per importo stimato … si riferisce ad un prezzo in termini monetari pagabile per il bene in una operazione alle normali condizioni di mercato e cioè il miglior prezzo che il venditore può ragionevolmente ottenere ed il prezzo più vantaggioso che l’acquirente possa ottenere.

Commento: Il Metodo ValoriImmobiliari tenendo conto delle valutazioni degli immobili eseguite esclusivamente da professionisti del settore, detentori di un timbro professionale e padroni dei valori del patrimonio edilizio esistente nella zona nella quale da anni operano, sono inoltre figure terze rispetto ai soggetti coinvolti (venditore ed acquirente):
– un bene …. Va analizzato l’immobile con tutte le caratteristiche di qualsiasi natura.
Commento: solo un valutatore è in grado di operare questa analisi.

– verrebbe venduto…. Trattasi di una stima e non il prezzo di vendita predeterminato o effettivo.
Commento: già questa frase delegittima la scelta del “Tavolo tecnico italiano”

– alla data della valutazione ….. la valutazione di un immobile riflette le circostanze correnti del mercato e non situazioni passate o future.
Commento: V.I. prende confronta il valore di riferimento dell’immobile valutato con il valore medio di riferimento delle n valutazioni presenti nel data base in un arco di tempo che al momento è stato stabilito in dodici mesi.

– tra un acquirente consenziente …. Un acquirente ipotetico e non quello effettivo.

– e un venditore …. Un venditore ipotetico e non quello effettivo.

– in condizioni di eguaglianza …. Si deve presumere che i soggetti non abbiano relazioni tra loro e che agiscono in modo indipendente.

–  dopo una adeguata promozione commerciale…. Dove il bene viene collocato sul mercato affinché venga ceduto al miglior prezzo ragionevolmente ottenibile .

– nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa … si deve presupporre che i soggetti consenzienti siano ragionevolmente informati  circa la natura e le caratteristiche dell’immobile , le sue potenzialità e lo stato di mercato alla data della valutazione.

– e senza costrizioni …. Si deve presumere che le parti siano motivate a portare a buon fine l’operazione, ma non costrette.

NOTE

(1) Attenzione a questa affermazione…
(2) Con il metodo  ValoriImmobiliari questa verifica avviene in tempo reale a mezzo di un algoritmo  e senza l’ausilio di alcun perito
(3) Il paragrafo successivo torna buono nelle giustificazioni.
(4) Un tipo di verifica suggerita da alcuni sostenitori dell’MCA è la famosa “intervista al venditore e all’acquirente” dove in sostanza si chiede loro di confermare circostanze (prezzo di vendita compreso) che potrebbero non essere attendibili.
(5) Se vengono presi per unici parametri i prezzi di alcuni immobili simili, dalla semplice lettura del contratto di CV è impensabile pensare che questo tipo di ragionamento sia stato correttamente effettuato in ogni compravendita.

Stima immobiliare

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L’estimo immobiliare ha subito negli ultimi anni una profonda trasformazione e un conseguente rinnovamento, dovuto soprattutto alla diffusione degli Standard internazionali di valutazione che hanno imposto un’accelerazione al sistema, anche se contenuto al settore delle stime per…

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Sono state pubblicate in Gazzetta Ufficiale il complesso di misure per per una serie di rilevanti ambiti: la legge 22 gennaio 2016, n. 9 che ha convertito il decreto 183/2015 (il c.d. Decreto “Happy Days”) porta innovazioni nell’ambito degli impianti sportivi collocati in periferia e dell’edilizia residenziale pubblica, con una parte specifica dedicata al Giubileo di Roma ed un’altra alla cosiddetta “legacy” dell’EXPO. Il provvedimento incrementa inoltre il Fondo per le emergenze nazionali di 50 milioni di euro per il 2015.

Impianti sportivi
Viene istituito il Fondo “Sport e periferie” con una dotazione iniziale di 100 milioni di euro. Le risorse nel triennio 2015-2017 saranno destinate alla realizzazione o riqualificazione di impianti sportivi nelle periferie per rimuovere gli squilibri economico sociali e aumentare la sicurezza urbana nelle aree svantaggiate.

Saranno finanziati i seguenti interventi:
– ricognizione degli impianti sportivi esistenti sul territorio nazionale;
– realizzazione e rigenerazione di impianti sportivi con destinazione all’attività agonistica nazionale, localizzati nelle aree svantaggiate del Paese e nelle periferie urbane e diffusione di attrezzature sportive nelle stesse aree con l’obiettivo di rimuovere gli squilibri economici e sociali ivi esistenti;
– completamento e adeguamento di impianti sportivi esistenti, con destinazione all’attività’ agonistica nazionale e internazionale;
– attività e interventi finalizzati alla presentazione e alla promozione della candidatura di Roma 2024.

Edilizia residenziale pubblica
Il provvedimento destina 25 milioni di euro ai piccoli interventi di manutenzione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, che altrimenti non potrebbero essere assegnati.

Terra dei fuochi
150 milioni di euro vengono destinati alla Campania per lo smaltimento e la messa in sicurezza dei rifiuti, la bonifica e la riqualificazione ambientale degli ambienti contaminati.

Giubileo Roma
In occasione del Giubileo, 159 milioni di euro finanzieranno la realizzazione di interventi di mobilità, decoro urbano, riqualificazione delle periferie, incremento dell’offerta del servizio ferroviario regionale e sicurezza pubblica.

Legacy Milano Expo 2015
Altri 130 milioni di euro saranno necessari alla creazione di un centro scientifico e di ricerca, guidato dall’Istituto Italiano di Tecnologia, nelle aree dell’Expo.

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La sicurezza sul lavoro è un tema molto ampio e complesso, nel quale gli aggiornamenti normativi sono frequenti. Sono tanti gli adempimenti in materia che un’azienda deve rispettare: valutazione dei rischi e stesura del relativo documento, nomina di un responsabile aziendale per il servizio di prevenzione e protezione adeguatamente formato, redazione di piani di emergenza in materia di primo soccorso e antincendio, predisposizione di misure atte a garantire la salute nei luoghi di lavoro, monitoraggi ambientali. Difficilmente all’interno di un’azienda sono presenti figure professionali che abbiano le necessarie competenze ed il tempo per seguire con professionalità ogni adempimento.

È per tale ragione che in molti casi è bene delegare la cura di tutti gli aspetti della sicurezza sul lavoro ad aziende specializzate del settore, in grado di fungere da consulenti ed assistenti preparati e competenti.

Un esempio è Sicurcenter, azienda con sede a Roma ma operante in tutto il territorio nazionale, con un’esperienza pluriennale nella progettazione ed erogazione di servizi sulla sicurezza e medicina del lavoro, dotata di certificazione ISO 9001:2000.

Gli ambiti di operatività spaziano dalla Medicina del Lavoro alla stesura di documenti come il DVR, il Piano di Gestione dell’Emergenza, il DUVRI, oltre a garantire l’assistenza per il rilascio del Certificato di Prevenzione Incendi e i Nulla osta tecnico-sanitari.

Sicurcenter si avvale di professionisti qualificati che possono ricoprire il ruolo di RSPP esterni in aziende operanti in qualsiasi settore e categoria merceologica: enti pubblici, banche, industrie, compagnie aeree, agenzie viaggi e tour operator, società di servizi per telecomunicazioni, società di gestione di punti vendita retail, società di servizi per l’informatica, e molte altre.

Sicurcenter, inoltre, si occupa di monitoraggi ambientali (inquinamento acustico e chimico, indagini su videoterminali, analisi sulla qualità dell’aria e dell’acqua, ecc.), di gestione del sistema H.A.C.C.P. nel settore alimentare e di valutazione e gestione del rischio da stress da lavoro correlato.

Infine, l’azienda eroga anche corsi di formazione specifici per la sicurezza sul lavoro, corsi antincendio e di primo soccorso.

Per maggiori informazioni:
SICURCENTER srl
Largo Magnagrecia 18, 00183 Roma
Tel. 06 7000617 – Fax 06 70450947
info@sicurcenter.com – www.sicurcenter.com

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